Bilge BİLGİN Ankaravakti.com

Türkiye’de dar ve orta gelirliler için yeni bir ev alabilmek hayal oluyor.  Yüksek enflasyon ve ev fiyatları, çoğu vatandaşın ev alabilme umudunu azaltıyor. Bu durumu fırsata çeviren ev sahipleri kiraları son 4 yılda 7 kat arttırdı, büyükşehirlerde bu oran çok daha yüksek.

Son 4 yılda en fazla kira artışı %1109 ile Antalya'da gerçekleşirken; onu %963 ile Mersin, %935 ile Muğla, %833 ile Ankara ve %713 ile İstanbul takip etti.

Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Hacı Ali Taylan, “Konuttaki kira artışları Dolardaki artışın bile üzerinde 4-5 kat arttı, gayrimenkul tarihinde ilk defa böylesi bir fiyat yükselmesiyle karşı karşıyayız” dedi.

Gayrimenkul sektöründeki kriz en çok dar ve orta gelirli vatandaşları vuruyor. Bu kesim için artık ev sahibi olabilmek bir hayalken, yüksek kira bedellerini ödemek de her geçen gün zorlaşıyor.

Türkiye nüfusunun yüzde 75'inin yaşadığı 30 büyük şehirde, ortalama kira bedelinin asgari ücretin yüzde 95'ni aştığı kaydediyor:

Taylan “Tüm Türkiye'de 2019 yılının Nisan ayında kira bedeli ortalama ücretin sadece yüzde 27'si kadarken, bugün yüzde 75'e ulaşmış. Muğla'da kira bedeli ortalama ücretin yüzde 237'si, Antalya'da yüzde 197'si, İstanbul'da yüzde 157'si kadar.” Olduğunu ifade etti.

Sektör temsilcilerine göre gayrimenkul sektöründeki kriz esas olarak yıldan yıla bozulan gelir dağılımı ve  arz-talep dengesi sebebiyle yaşanıyor.

Giderek artan konut ihtiyacı karşısında inşaat sektöründe yaşanan durgunluk ve yeni konutların dar ve orta gelirlilere yönelik değil, yatırım amaçlı lüks daireler olarak planlanması, sektördeki açığı büyütüyor. Tedbir alınmadığı sürece kira bedellerindeki artışın süreceğini değerlendiriliyor.

'Yatırımcılar sadece çok kârlı, lüks projelere giriyor'

Türkiye’de alt ve orta gelirli vatandaşların bulunduğu % 60’lık bir kesim için konut ihtiyacı olduğunu söyleyen uzmanlar, bu açığın yakın gelecekte kapanamayacağını değerlendiriyor.

Gayrimenkul krizi de en çok hem kendine ait bir mülkü bulunmayan hem de yüksek kira bedelleriyle karşı karşıya kalan bu kesimi vuruyor.

Ankaravakti’ne konuşan gayrimenkul danışmanı Nizamettin Bilici; mevcut konut projelerinin daha çok yatırım amaçlı lüks daireler olarak planladığını, bu durumun krizi çok artırdığını değerlendirerek:

“Yatırımcılar, kâr marjı çok yüksek olmayan işlerde, işe başladıktan bir süre sonra zarar eder hale geliyor. Hammadde fiyatlarının çok hızlı arttığı bir dönemde, yatırımcı sadece çok kârlı projelere giriyor. Arz daha çok orta ve dar gelirli gruplar için kısıldı çünkü onların konutlarındaki kâr marjı düşük.

Dar gelirli ve orta gelirli için yeterince konut üretilmiyor, yaşanan deprem felaketi sebebi ile devletin bütün imkanlarını deprem bölgesine aktarması sebebi ile devlet bu anlamda kendini göstermiyor, özel sektör bu alan kârlı olmadığı ve enflasyonist ortamda riskin çok yüksek olması sebebi ile bu alana girmiyor.”

Bilici’ye göre arz talep dengesinin bozulmasının temel sebepleri arasında konutun bir yatırım aracına dönüşmesi, dövize bağlı maliyetler sebebiyle inşaat piyasasında yaşanan durgunluk ve yatırım için güven vermeyen piyasa şartlarının sebep olduğunu belirtirken;

“Vatandaşlar şaşkınlık içerisinde, bakıyor dağ taş beton oldu, her yere inşaat yapılıyor ama ben kiralık ev bulamıyorum diyor. Çünkü birileri 20. konutunu alıyor, birileri kira fiyatlarını belirleyecek sayıda konut yapıp boş tutmayı akıl ediyor ama dezavantajlı kesimlerin konut ve barınma sorunu çözülemiyor.”

Yabancılara satışların etkisi ne kadar?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2017-2022 döneminde yabancılar 274 bin 258 konut aldı. Bu rakam, toplam satışların % 5’ine tekabül ediyor.

2022 yılında yabancıların en çok konut aldığı 3 il ise İstanbul, Antalya ve Mersin oldu. Bu iller aynı zamanda en çok kira artışı yaşanan illerin başında geliyor.

Bilici, yabancı ülke vatandaşlarının yoğun yaşadığı ilk 10 ildeki kira artışlarının ise Türkiye ortalamasının üstünde olduğunu belirek;

“Kira bedelleri bu ülkelerde yüzde 827 zamlanmış. Bu illerde kira bedelinin asgari ücrete oranı 2019'da yüzde 46 iken bugün yüzde 95'e çıkmış. Yani asgari ücret kira bedeli karşısında erimiş.”

Rusya-Ukrayna savaşından sonra yabancıların Antalya’da çok yoğun bir talep yarattığını söyleyen Bilici, Türkiye’deki en yüksek fiyat artışlarının bu yüzden Antalya’da yaşandığını söylüyor.

Antalya’daki talebin başka bir kıyı kenti olan Mersin’e de taştığını belirten Bilici hem depremlerden sonraki iç göç hem de yabancıların talebi sebebiyle Mersin’de de ciddi fiyat artışlarının görüldüğünü belirtiyor. İlginç olarak yabancı sayısında artış olmadan Türkiye’de etkiye göre en fazla kira artışı olan İl ANKARA.

Ankara il genelinde ise az katlı binaların çoğunlukta olduğu Gölbaşı İlçesi.

Nizamettin Bilici “Deprem sonrası daha güvenli konutta oturma ihtiyacı çoğaldıkça, büyük bir kira krizi çıktı. Kimse uygun kiralık ev bulamaz vaziyette” diyor.

Depremden sonra göç alan kentlerden olan Ankara, Mersin, Adana, Kayseri ve Antalya’da da son birkaç ayda aşırı ve anlamsız kira artışları görülüyor. Depremden sonra göç alan kentlerde kira fiyatları, bıçak kemiğe dayanmış noktada. Hala da artış eğilimi devam ediyor. Bunda fırsatçılık yapan ev sahipleri ve Emlakçıların olumsuz etkisi büyük” diyor.

Neler yapılmalı?

"Memur kenti" olarak bilinen ve kiraların görece daha düşük olduğu Ankara’da da artık vatandaşlar neredeyse İstanbul ile yarışan yüksek kira bedelleri ödemek zorunda kalıyor.

Artık başkentte görev yapan memurların maaşlarından konut kirası çıktıktan sonra gıda, ulaşım, giyinme ve temel ihtiyaçlarına ayırabileceği az bir miktar kalıyor.

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam, kentte zaten geçmişten gelen bir konut eksiği olduğunu, bunun üzerine resmi verilere göre 350-400 bin depremzedenin geldiğine dikkat çeken Akçam, “Ankara’da 3+1 ara katta normal yapılı bir ev en az 10 bin liradan başlıyor, 25 bin liraya kadar çıkıyor” diyor.

Akçam’a göre, lokasyona göre tavan kira bedeli belirleyen kent kurullarının oluşturulması ve aksini uygulayan mal sahiplerine ağır cezalar verilmesi gerekiyor.

Akçam ayrıca kira artışlarına yıllık %25 sınır getiren uygulamanın da pratikte daha yüksek kira fiyatlarına sebep olduğunu değerlendiriyor:

“Mal sahipleri yıl sonunda %25 artış ile kısıtlanacağını bildiği için, evini ilk kiraya verdiğinde yüksek rakamla başlamak istiyor. Bu uygulamayı sürdürmek piyasayı sakinleştirmez. %25 sınırı da bir çözüm olmuyor, bu sefer sulh ceza mahkemelerinde bu kiracı davalarıyla dolmuş durumda” olduğunu belirtti.

Geçtiğimiz yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı kira sözleşmelerinin E-devlet üzerinden yapılabilmesi için harekete geçmiş, düzenlemenin 2024 yılına kadar hayata geçeceği belirtilmişti.

Bu uygulamaya bir an önce geçilmesi gerektiğini savunan Akçam, “Devlet son kiracının hangi rakamla evden çıktığının takibini daha rahat yapabilsin, son kiracısı 3 bin liradan çıkan bir kişi 10 bin lira kira isteyemesin” diyor.

Öte yanda mal sahipleri, evinin değerini genellikle ilan sayfalarındaki emsallerine bakarak değerlendiriyor. Yüksek kira istemelerine karşı çok düşük raiç bedel üzerinden vergi veriliyor. Kiraya göre konut değerlerinin belirlenmesini ve ona göre ev sahiplerinin emlak vergisi vermesi isteniyor. Yüksek kira bedeli isteyenlerin düşük beyan vermeleri sebebi ile geçmiş yıllardaki vergi ve harç ücretlerinin cezalı şekilde ev sahiplerinden alınması gerekliliği belirtiliyor.

Akçam, ilan sayfalarındaki fiyatların anlık değişmemesi gerektiğini, aylık artış için %10-20 oranında bir tavan belirlenmesi gerektiğini savunuyor.

Ayrıca Kiracı-ev sahibi uzlaşmazlıklarıyla ilgili Eylül ayında devreye girmesi planlanan arabulucu sisteminin de mahkemelerdeki dosya yükünü biraz hafifletmesi bekleniyor.

“Dar gelirlilere kira yardımı yapılmalı”

TÜRK-İŞ Mayıs ayı verilerine göre, dört kişilik bir ailenin aylık gıda harcamalarını kapsayan açlık sınırı 10 bin 362 TL oldu.

Dört kişilik bir ailenin kira, fatura, eğitim, giyim, ulaşım gibi tüm giderlerini kapsayan yoksulluk sınırı ise 33 bin 752 TL'ye yükseldi.

Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar, yoksulluk sınırı altında yaşayan ve düşük ücretli çalışanların kiralarının kamu tarafından ödenmesi gerektiğini, bunun artık bir zorunluluk olduğunu söylüyor.

Kira artışlarına getirilen %25’lik sınıra pek çok mal sahibinin uymadığını belirten Çakar, “Çok ciddi bir denetimsizlik söz konusu, insanlar birbirlerine bakarak kiraları yükseltmeye başladılar. Bu iş sosyal patlama noktasına geldi” diyor ve ekliyor:

“Yoksulluk sınırı altında yaşayan hanelere bir çözüm gerekiyor. Dar gelirlilerin ve asgari ücretlilerin kirasını devlet ödemelidir. Bu insanlar yemiyor içmiyor, çoluk çocuğu beslenmiyor ve kirasını ödemek durumunda kalıyor.”dedi.

04/08/2023
SAKARYA EV SAHİPLİĞİ YAPIYOR

28/02/2023
"Depremzedelere özel konteyner" ilanıyla dolandırıcılık: 30 bin lirası gitti

27/07/2023
Gölbaşı ve Yenimahalle'ye iki İtfaiye İstasyonu

28/07/2023
Ankara Barajlarında Seviye Düşüyor